2012/11/23 10:40:33 瀏覽次數：8999
從“物業管理”到“物業服務” 一詞之差看物業公司 “變身”
2007年10月1日以后，所有的“物業管理企業”將改為“物業服務企業”，而且選聘和解聘物業服務企業，不再需要２／３以上業主同意，而是半數以上業主同意就行，但這部分業主購買的面積還得超過建筑物總面積的半數。這是８月３１日國務院發布的《修改〈物業管理條例〉的決定》明確的。
總人數過半同意可解聘物業
國務院關于修改《物業管理條例》的決定明確，根據《中華人民共和國物權法》的有關規定，將“物業管理企業”修改為“物業服務企業”，將“業主公約”修改為“管理規約”，將“業主臨時公約”修改為“臨時管理規約”，并對個別條文的文字做了修改。
同時，由業主共同決定的７件“大事”的通過要求也有了變化——除了“籌集和使用專項維修資金以及改建、重建建筑物及其附屬設施”這兩項決定，應當經專有部分占建筑物總面積２／３以上的業主且占總人數２／３以上的業主同意外，其他選聘和解聘物業服務企業等５件“大事”，都只要經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數１／２的業主同意就可以了。
“物業服務”才是準確的表述
而據了解，６月２５日，萬科物業已經在全國２０個城市展開統一行動，將下屬“物業管理有限公司”統一更名為“物業服務有限公司”。
萬科物業有關負責人認為，雖然一直以來“物業管理”已經成為習慣用語，但“物業服務”才是更準確的表述。“管理”更多體現的是物業企業與房屋、設施、場地等“人與物的關系”，“服務”才能真正體現企業與客戶之間“人與人的關系”。
“服務”成為人們關注的焦點
根據有關調查，目前在全國樓市發生的物業糾紛，半數以上是由于物業公司的服務質量、工作態度等引起。“物業服務”一詞，相比過去的“物業管理”，無疑更能彰顯業主的地位，也明確了物業企業的服務功能，可以說給物業企業一個法律上的明確“定位”。從這個意義上看，由“管理企業”到“服務企業”不僅僅是為物業管理公司的更名提供了法律依據，還為物業管理行業的發展指明了方向：隨著城市化進程的加快和住房市場的蓬勃發展，近年來物業行業成長迅速，并在社會經濟生活中扮演著愈來愈不可或缺的角色。
物業服務企業的業務領域不斷拓展，物業管理行業內涵日益豐富，已不僅局限在對房屋及其配套的設施設備和相關場地的維修、養護和公共秩序的維護等管理活動。隨著時代的變遷和發展，人們對居住的軟環境質量方面有了更高的要求，“服務”越來越成為人們關注的焦點。
可以預見的是，１０月１日起，如果所有的物業管理企業都能從名字到實際行動上由“管理”轉換為“服務”，物業服務企業的核心價值真正落到為業主創造一個溫馨、和諧、宜居的生活環境，真正落到圍繞著業主的需求而展開服務，那么，物業糾紛將減少，物業行業的發展空間也將越來越大。
業主可申請撤銷侵權決定
修訂后的《物業管理條例》賦予了被侵害權益的業主獲得司法救濟的權力，《物業管理條例》規定，“業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。”
如果業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規，物業所在地的區、縣政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。
《決定》還擴大了指導業主成立業主大會并選舉業委會的范圍，規定“同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會。”現行物業管理條例規定指導機構只有物業所在地的區、縣政府房地產行政主管部門。
物業服務企業不得收手續費
修訂后的《物業管理條例》提出，物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業服務企業接受委托代收前款費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。
《條例》明確，業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。
《條例》提出，縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門，應當加強對物業服務收費的監督。物業服務企業可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。
《條例》還規定，業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面的物業服務合同。物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
公共建筑和設施不得改變用途
修訂后的《物業管理條例》提出，物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。
《條例》規定，業主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續后告知物業服務企業；物業服務企業確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意后，由業主依法辦理有關手續。
《條例》明確，業主、物業服務企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益。因維修物業或者公共利益，業主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會和物業服務企業的同意；物業服務企業確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會的同意。業主、物業服務企業應當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。
《條例》還規定，業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務企業。
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